जमिनीचे व्हॅल्युएशन अन् मॉर्गेज

कर्जाच्या रकमेनुसार जमिनीचे मॉर्गेज (गहाणखत) करून बॅंकेला द्यावे लागते. त्याआधी जमिनीची सर्च रिपोर्ट बॅंकेच्या अधिकृत वकिलांकडून करून घ्यावा. जमिनीचे व्हॅल्युएशन (मूल्यांकन) अधिकृत व्हॅल्युअरकडून करून घ्यावे लागते. कर्ज मंजुरीपूर्वी, दरम्यान आणि नंतरही काही फी, मुद्रांक शुल्क, नोंदणी शुल्क इ. फी बॅंक खात्यात जमा करावी लागते. या सर्व बाबी व किती रक्कम लागणार, याची व्यवस्थित खात्री करावी. अशा रक्कम बॅंक खात्यातून किंवा केवळ चेकद्वारेच द्यावी. म्हणजे फसवणुकीची शक्यता कमी होते. जेव्हा आपण घेणार असलेल्या कृषी कर्जाची रक्कम १ लाख ६० हजार रुपयांपेक्षा जास्त असते, त्या वेळी त्यासाठी जमीन तारण ठेवावी लागते. जमिनीचे गहाण खत बॅंकेला करून द्यावे लागते. बॅंकेतील अधिकारी जमिनीच्या बाबतीत मुख्यतः दोन बाबी काटेकोरपणे तपासतात. १) कर्ज प्रकरण ज्यांच्या नावे केले जाणार आहे, त्यांच्या नावावर या जमिनीची स्पष्ट मालकी आहे का? म्हणजेच जमीन क्लीअर टायटल (Clear Title) असली पाहिजे. २) त्या जमिनीवर अन्य कोणताही बोजा नाही, याची खात्री केली जाते. (Free from any encumbrances ) . या दोन्ही बाबींची खात्री करण्यासाठी जमिनीची मागील काही वर्षाची (सर्वसाधारणपणे मागील ३० वर्षांच्या कालावधीतील) कागदपत्रे तपासावी लागतात. ही तपासणी बँकेच्या अधिकृत वकिलांमार्फत केली जाते. त्याला ‘सर्च रिपोर्ट काढणे’ असेही म्हटले जाते. यामुळे ज्या जमिनीचे गहाणखत करावयाचे आहे, ती तारणयोग्य आहे किंवा नाही, हे समजते. कागदपत्रांवरून बँकेची खात्री पटते. त्यानंतर गहाणखताची प्रक्रिया सुरू होते. जमिनीच्या गहाणखताचे प्रामुख्याने दोन प्रकार पडतात. १. नोंदणीकृत गहाण खत (Registered Mortgage) ज्या जमिनीचे मूळ दस्त ऐवज किंवा खरेदी खत उपलब्ध नसते, त्या वेळी या गहाणखताची नोंद ही दुय्यम निबंधक कार्यालयात करावी लागते. (उदा. वंश परंपरेने आलेली जमिनीची मालकी) २. समन्यायी गहाणखत (Equitable Mortgage) ज्या जमिनीचे खरेदी दस्त उपलब्ध आहेत, असे दस्त बँक तारण घेते. बँक हे दस्त स्वत:कडे ठेवून घेते. याला नोंदणी कार्यालयात नोंद करावी लागत नाही. कर्जाची परत फेड झाल्यावर सदर मूळ दस्त ऐवज कर्जदारास परत दिला जातो. या शिवाय काही बँका कर्जाची नोंद (बोजा) ही कृषिविषयक कर्जाच्या सोयीची तरतूद करण्याबाबत अधिनियम, १९७४ प्रमाणे घोषणेद्वारे बोजा चढवणे (Charge by Declaration) पद्धतीने करतात. सहकारी बँक, पतसंस्था (सोसायटी) या इकराराद्वारे करतात. गहाण खतासाठी येणारा खर्च : १. बँकेच्या अधिकृत वकिलामार्फत सर्च रिपोर्ट घेतला जातो, त्यासाठी बँकेच्या वकिलाची फी कर्जदाराला द्यावी लागते. २. गहाण खतासाठी मुद्रांक शुल्क (स्टॅम्प ड्यूटी) द्यावी लागते. ३. गहाण खत नोंदविण्यासाठी दुय्यम निबंधक कार्यालयात नोंदणी फी द्यावी लागते. ४. न्याय्य गहाण (Equitable Mortgage) ः याला दुय्यम निबंधक नोंदणी कार्यालयात नोंद करावी लागत नाही. या गहाणखताची नोंदणी फी लागत नसली तरी मुद्रांक शुल्क भरावे लागते. गहाण खताविषयी महत्त्वाचे : १. ८ /अ मध्ये असलेल्या सर्व गट /सर्वे नंबरच्या सर्व क्षेत्राचे गहाण खत केले जाते. २. गहाण खताची नोंद सात बारा उताऱ्यावर झाली असल्याचे नवे उतारे बँकेस सादर करावे लागतात. ३. एका कर्जास संपूर्ण जमिनीचे गहाणखत केले असले तरी नवीन कर्ज आवश्यक असल्यास त्याच जमिनीचे जादा रकमेचे गहाण खत करता येते. जमिनीचे मूल्यांकन (Valuation of Land ) कर्जास तारण म्हणून जमिनीचे गहाण खत करण्यापूर्वी जमिनीचे मूल्यांकन करणे आवश्यक असते. मूल्यांकन करणे हे बँकेच्या नियमांनुसार आणि ठराविक कर्ज रकमेवरील कर्जासाठी सक्तीचे असते. शेतजमिनीचे मूल्यांकन बँकेच्या अधिकृत आणि शासनाकडे नोंदणीकृत असलेल्या कृषी मूल्यांकन करणाऱ्या व्यक्तींकडून (त्याला मुल्यांकर किंवा Agricultural Land Valuer म्हणतात.) करून घ्यावे लागते. शासकीय नियमाप्रमाणे मूल्यांकन फी आकारली जाते. शेत जमिनीचे मूल्यांकन हे शासनाने निश्चित केलेल्या मूल्यांकन दर (रेडी रेकनर) प्रमाणे किंवा त्याच गावातील त्या वर्षात झालेले जमिनीचे खरेदी -विक्री व्यवहार यावरून आजच्या जमिनीच्या बाजार भावाप्रमाणे मूल्यांकन केले जाते. याबरोबर मूल्यांकन करताना अन्य काही बाबींचाही विचार केला जातो. १. जमिनीचा प्रकार, २. जमिनीची प्रत, ३. पाण्याची उपलब्धता, ४. लागवडीखालील क्षेत्र, ५. पिके आणि त्याचे क्षेत्र, ६. शेतापर्यंत जाण्याचा रस्ता , ७. वाहतुकीची सोय, ८. गावापासून अंतर, आणि मुख्य बाजारेपेठेपासून अंतर, ९. जमिनीचा आकार, चढ उतार, १०. त्या क्षेत्रातील फळझाडे इ. सेवा शुल्क (Service Charges) म्हणजे काय? १. कर्ज प्रकरण तपासणी शुल्क (Processing Charges) : बँकेस कर्ज अर्ज आणि प्रकल्प सादर करतानाच कर्ज प्रकरण तपासणी शुल्क बँकेत भरावी लागते. हे कर्जाच्या रक्कमेवर अवलंबून असते. २. कर्जाच्या दस्तऐवजासाठी मुद्रांक शुल्क. कर्ज मंजूर झाल्यानंतर कर्जासंबंधीचे दस्तऐवज सही करून द्यावे लागतात. त्या दस्तऐवजाचे मुद्रांक शुल्क द्यावे लागते. ३. तपासणी शुल्क : कर्ज वितरणानांतर कर्जाच्या रकमेचा योग्य वापर केला आहे, याची बँकेकडून तपासणी केली जाते. तसेच बँकेच्या नियमानुसार आणि कर्ज प्रकारानुसार मासिक, त्रैमासिक, सहामाही किंवा वार्षिक तपासणी केली जाते. या तपासणीचे शुल्क बँक कर्जदाराकडून आकारते. बँकेकडे कृषी  कर्ज मागणी अर्ज करतेवेळी किंवा अर्जदारास बँकेच्या कागदपत्रांची पूर्तता करतेवेळी काही शुल्क किंवा फी द्यावी लागते. कर्ज मंजूर झाल्यावरही बँक काही फी आकारते.  कर्ज अर्ज मंजूर होण्यापूर्वी : १  बँकेच्या वकिलांची सर्च फी (Search Fee). २. बँकेच्या  मूल्यांकर (Agri Valuer) यांची मूल्यांकन फी (Valuation Fee). ३. कर्ज प्रकरण तपासणी फी (Processing Charges). कर्ज मंजूर झाल्यानंतर : १. गहाणखत करण्यासाठी मुद्रांक शुल्क आणि नोंदणी शुल्क (Stamp Duty आणि Registration fee) २.कर्जाच्या दस्तऐवजासाठी मुद्रांक शुल्क. (Stamp Documentation Charges) ३..तपासणी शुल्क (Inspection Charges). वरील सेवा शुल्क (Service Charges) किंवा फी बॅंकेचे नियम आणि कर्ज रकमेनुसार लागू होते. रोखीने कोणतीही फी, चार्जेस देऊ नका... सुरेंद्रने कुक्कुटपालन व्यवसायासाठी तयार केलेली कागदपत्रे आणि प्रकल्प अहवाल बँकेस सादर केला. बँकेतील अधिकाऱ्यांनी अर्ज जमा करून घेतला. त्याची पोहोचही दिली. त्या वेळी त्याला कर्ज मंजुरीआधी आणि मंजुरीनंतर कागदपत्राच्या प्रक्रियेसंदर्भातील खर्चाची कल्पना दिली. प्रोसेसिंग फी विषयी माहिती देताना बँक अधिकारी म्हणाले, ‘‘या कर्जासाठी जमिनीचे गहाणखत करावे लागेल. तसेच तारण ठेवावयाच्या जमिनीचा सर्च रिपोर्टही काढावा लागेल. वकिलांची फी द्यावी लागेल. तसेच गहाण खताचे मुद्रांक शुल्क आणि नोंदणी फी इतकी लागेल. याशिवाय कर्ज मंजुरीपूर्वी कर्ज प्रकरण तपासणी फी बॅंकेला द्यावी लागते. आणि कर्ज मंजुरीनंतर बँकेचे दस्तऐवजांसाठी आवश्यक ते मुद्रांक शुल्कही भरावे लागते.’’ सुरेंद्रला राहवले नाही. तो म्हणाला, ‘‘ही कामे माझ्या ओळखीच्या वकिलांकडून करतो की.’’ ‘‘नाही, असे चालत नाही. ते काम बॅंकेचे अधिकृत वकीलच करतात.’’ अधिकाऱ्यांनी स्पष्ट केले. ते पुढे म्हणाले, ‘‘तुमच्या कर्जाची रकमेनुसार साधारणपणे इतकी रक्कम आवश्यक आहे. ती तेवढी तुम्ही लवकर जमा करा.’’ सुरेंद्रकडे तेवढी रोख रक्कम होती. त्याने ती लागलीच देऊ केली. तर रोख रक्कम देण्याऐवजी ती बॅंक खात्यात जमा करून किंवा रकमेचा चेक देण्यास त्याला सांगण्यात आले. तसेच कोणत्याही कर्ज रकमेसाठी रोखीमध्ये कोणालाही कोणतीही रक्कम न देण्याविषयी बॅंक अधिकाऱ्यांनी त्याला बजावून सांगितले. ---------------